上海9号线泗泾站轨道商业项目前期策划提案上海9号线泗泾站轨道商业项目前期策划提案 上海9号线泗泾站商业项目 前期策划提案 序 Part1 项目背景分析 Part2 项目属性分析 Part3 项目市场定位 Part4 项目业态配比 Part5 项目产品研判 Part6 项目案名与进度计划 Part1 项目背景分析 上海商业地产发展趋势 泗泾区域房产与楼盘背景 项目区域交通背景 泗泾区域商业形态与文化 背景分析 上海商业房产 飞速发展后的缓冲时期 04年上海商业发展开始发展，06年为高速发展期，07年开始销售面积与总 销金...

　　上海9号线泗泾站轨道商业项目前期策划提案 上海9号线泗泾站商业项目 前期策划提案 序 Part1 项目背景分析 Part2 项目属性分析 Part3 项目市场定位 Part4 项目业态配比 Part5 项目产品研判 Part6 项目案名与进度

　　Part1 项目背景分析 上海商业地产发展趋势 泗泾区域房产与楼盘背景 项目区域交通背景 泗泾区域商业形态与文化 背景分析 上海商业房产 飞速发展后的缓冲时期 04年上海商业发展开始发展，06年为高速发展期，07年开始销售面积与总 销金额 已经微微下跌，房产处于一个缓冲阶段. 成交分布上看，商铺的成交仍然主要集中在外郊环间。随着中心城区商铺逐 渐饱和南宫28上海9号线泗泾站轨道商业项目前期策划提案，外围区域逐渐成为商家追逐的重要区 。 从套数和面积变化的幅度可以看出，小面积商铺倍受青睐，主要集中在 20-30平方米。 总体供应泛滥，加上开发商前期没有进行良好的产品定位，后期不注重经营 管理，卖完赚钱走人后，造成多数商铺长期空置的现象不断加重。现在，商铺长 年空关的现象已经从外环外蔓延到全市。 今年上半年，部分远郊地区的市场数据来看，青浦、南汇、奉贤、崇明这4 个区县的新盘商业物业严重供大于求。其供求比分别为1:0.48、1:0.83、1:0.76、 1:0.45而浦东今年上半年新盘商业物业的供求比为1:1.75，闵行为1:2.08。而 松江今年上半年，因其商业物业的新增供应量同比骤减79.6%而从去年的供大于 求，转变为今年上半年的1:3.15的严重供不应求 。 背景分析 上海商业房产 商业地产发展郊区化 商业供需 ,结构失衡 商业销售,经营两重天 背景分析 泗泾区域房产市场 别墅公寓居住区 佘山高级 别墅群 松江新城大学教育配套区 松江区政府行政商业中心区 松江出口工业区 九亭七宝 公寓主导区 泗泾区域 市中心 卫星城 嘉松路 沪松路 泗陈路 沪杭路 莘转路 相比周边板块定义，泗泾区域核心诉求主题不明显，认知度不高 对比周边板块价格，泗泾区域价格区间还是一块洼地，潜力很大 松江各大板块定义图 背景分析 泗泾区域房产市场 从2002年别墅兴起，围绕佘山等旅游环境资源，以及丰富的山水资源，形成一个特色的高档，别墅区。 西北区近10000亩别墅用地和公寓用地，以及泗泾本身住宅互动，将带动区域房地产的发展和辉煌。 泗泾板块市场起步比较晚，目前公寓的价格在6000-7000元/平方米，加上交通不是很便利，对公寓客户来说市场认知度很低。 2007年上半年，泗泾板块市场供求不平衡，有四个月出现零供应，成交量基本在每月30万平方米，供求比例达到1:16。成交价格从年初5800元/平方米到6月达到7300元/平方米(数据来源易居中国)并且还有可能在上长。 从客户构成来说，本区域对松江来说是相对比较晚区域，交通条件落后，出入市区困难，基本是当地客户和动迁户，对价格比较敏感。 未来9号线开通，解决居民出入市区问题，对工作白领阶层有很大吸引力。 价格洼地，潜力待爆 本案 山水四季 丽茵别墅 泗海 怡家 宽景99

　　商业99 泗泾站 银湖别墅 祥和 润和苑 金港花园 华意贵都 圣塔路斯 佘山宝石别墅 佘山东郡 天安别墅 月湖山庄 高尔夫别墅 中凯佘山别墅 英郡雷丁 保利十二橡树庄园 松江 钢材 城 上海国际礼品城 砖材建材市场 别墅区 索菲特大酒店 大型住宅区 泗泾镇西南规划8.3平方公里住宅区 大型住宅区 颐景园 东紫园 本商业项目3公里 一辐射圈 青拧9号线号线 舍山庄园 大型住宅区 西南名苑 莘潮家具城 新凯家园 背景分析 泗泾区域房产市场 区域3公里楼盘分布图 上万亩别墅用地推出。 区域别墅市场 占地面积为8.3平方公里，总建筑面积大约在上千万平方米以上。 泗泾镇西南规划用地 479(7万平方米 总建筑面积 184.3万平方米 合计 295.4万平方米 合计 28.3万平方米 云顶别墅 10万平方米 银湖别墅 20万平方米 润和园 21万平方米 丽茵别墅 18万平方米 保利十二橡树庄园 15万平方米 华意贵都 16万平方米 西南名苑 25万平方米1期15万平方米 圣塔路斯 70万平方米(1期30万平方米，近3500户) 新凯家园 11万平方米 天安别墅 16万平方米 祥和公寓 2万平方米 佘山东郡 15万平方米 泗海怡家 24万平方米 佘山庄园 11.8万平方米 颐景园 15万平方米 东紫园 83万平方米 山水四季 8万平方米 高尔夫别墅 21.6万平方米 金港花园 5万平方米 月湖山庄 8万平方米 青柠9号线 总建筑面积 项目 总建筑面积 项目 背景分析 泗泾区域房产市场 楼盘体量统计表 是一个被居住围合商业盆地 是一个交通汇聚的商业中枢 定义 最具潜力成长复合CLD中心(中央人口居住区) 是一个被居住围合商业盆地 是一个交通汇聚的商业枢纽 背景分析 泗泾区域房产市场 背景分析 区域交通 本案 沪青平 沪松公路 沪杭高速 嘉松公路 泗陈公路 横港路 鼓浪路 9号地铁 泗宝路 本项目既有水陆交通便捷交通网，同时又有直达的轨道交通、公交枢钮站。可谓四通八达。 公路交通方面三横两纵的公路网贯穿本项目区域:三横有沪松公路、沪青平公路、泗陈公路，两纵有方松公路、方泗公路。距虹桥机场10公里、市外环线公里、距松江(杭州方向)入口10公里、距南京方向高速公路入口约12公里。 水路交通有淀浦河和泗泾塘，通航能力在300吨级，可直通黄浦江，距张华浜国际集装箱码头约45公里。 本地块内有规划公交枢纽站，俗称“村村通”，同时泗陈公路有近5-6辆徐家汇至松江大学城在此区域设有站点(沪松线号线泗泾站出口，直达松江大学城，及徐家汇。 大交通优势明显 商圈外延范围广 背景分析 商业，文化 位置差 本地 街铺 一般 中介ng南宫28娱乐官网，彩票 其他 健身类，电影院几乎缺乏 本地 / 少 电影，书店，健身 文化设施 无卖场，只有批发市场 本地 / 无 建材，家居，家电类 卖场类 几乎没有 本地 街铺 中低档 化装品，饰品 美容饰品 主要是一些小专业店。 本地 1-2层 中低档 手机，电脑，配件 电子设备 消费主要针对流动客户 本地 2-3层，街铺 中低档 KTV，浴场，饭店，咖啡吧 餐饮娱乐 / 本地 1-2层 中低档 超市，百货、服装 零售商业 / 本地 街铺 一般 邮局，医院，银行，学校 生活配套 备注 辐射区域 位置 档次 具体业态 大类项 松江城市内的镇各自发展，域内大型规划集中商业缺乏，缺乏真正的商业核 心、次中心。 仅依靠的9号轨道交通商业开始兴起，其辐射的商圈半径很小，各站点规划 商业形式雷同现象较明显 行业性、市场交易性商业目前有松江钢材市场，上海国际小礼品城，但并未 形成专业市场群人口导入性 非常明星，但商业氛围与人流却严重不足 背景分析 商业，文化 泗泾镇商业形态形式比较单一，以临街为主，处于初级阶段，唯有是鼓浪路 文化路附近比较集中的世纪联华、华联超市。而洞泾商业主要集中在长兴路。 商务氛围严重不足,商业人流比较散。 零售业态主要集中在生活配套类、手机电脑配件类、娱乐休闲类，大型类生 活超市主要满足当地人口。 消费水平与层次偏低，商业布局散、乱、小。 江川路服装配饰市场相对比较集中，但缺乏整体规划与布局，环境与档次低， 商铺空置率比较高。 租金水平比较低，商业集中带沿街租金大约3-5元/天/平方米，其余在1-2 元/天/平方米。商务市场比较缺乏，几乎很少有写字楼。 商业模式空白点 步行街区商业档次偏低 大型集中商业空白 尤其大卖场空白 业态上空白点 中高档(餐饮、服饰、娱乐)空白 休闲文化健身空白 家电、家具、建材、服饰等卖场空白 市场上空白点 住宅导入的中高等收入人群消费存在盲点 别墅居住人群消费水平没有很好的释放 背景分析 商业，文化 三个机会 泗陈公路 嘉松公路 沪松公路 莘砖公路 佘山旅游风景区 佘山森林公园 本案 青青旅游世界 安方塔 史量才故居 马相伯故居 佘山影视基地 规划娱乐迪斯尼 商圈内旅游分布图 商圈线 背景分析 商业，文化 泗泾镇作为千年古镇,具有深厚的历史文化底蕴 佘山风景区,是上海最亮丽风景线 旅游市场兴起 与发展 旅游集散中心形成 旅游市场的消费需求 CRD 城市休闲中心 各种娱乐迪斯尼设施建设 背景分析 商业，文化 背景分析 区域竞争 / / 总建筑面积32000平方.一楼时尚生活区、二楼居家用品区、三楼休闲美食 区、四楼娱乐天地区 总建筑面积近4.5万平方米，分地上4层、地下1层。 产品形式 概念规划 / 集中商业、酒店公寓于一体的购物中心 佘山站商业 在建 / 九亭站集大卖场、酒店、公寓于一体的购物中心 九久商业广场 LOMO玩库 小户型产权旺铺 20000元/平方米 松江老城区首个家庭一站式休闲广场，集购物、休闲、娱乐、餐饮四大功能 于一体 LOMO玩库 地铁旺铺 17000元/平方米 以“时尚消费”为主题，融合时尚购物广场、餐娱中心、家居、运动健身中 心为一身 9号商业广场 主题卖点 均价 业态组合 楼盘名称 周边项目状况 2009 本案 2008 2007 2006 9号商业广场 九久商业广场 佘山站商业广场 强销期 背景分析 区域竞争 时间竞争与互动 未来轨道9号线商业地块不断推出， 产权商铺竞争越来越激烈 现在大型商业同质化比较严重， 招商,销售争夺资源加剧 9号商业广场,九久商业广场两端截流, 中间佘山站商业同质化竞争 Part2 项目属性分析 项目城市节点属性 项目地块属性 项目SWOT属性 项目属性定位方向 项目属性 城市节点 松江新城区 九亭七宝区域 泗泾 随着松江城市的扩大，学校人口不断导入，区域枢纽中心加强，逐渐成为一 个区域独立体。 九亭，亲近市中心，享有市源优势,逐渐被客户认可。 泗泾依靠自身发展，更为孤立。 项目属性 城市节点 新一轮的城市节点凸现 佘山 九亭 松江新城 莘庄 下一个城市重要节点 城市化进程不断外延，商圈郊区化。城市化的进程，就是导致了人口的不断 外迁，他们伴随的是新型住宅的开发，人口不断在往外迁移 。 城市化的进程带来路网型的发展。轨道交通人口不断导入，交通更为便利。 区域经济转型，区域地位不断提高。 新的居住中心的诞生与扩大。 上海最具成长型复合CLD 上海新城市商业中心 嘉松路 沪松路 9号线 生态别墅社区 低端公寓区(城外偏郊) 轨道交通 版块定位, 城市化进程 商圈 置入(城市节点) 住宅中心 商业核心 交通核心(城市新中心) 3年周期 4-6年周期 2004 2005 2003 项目属性 城市节点 城市节点营造周期 城市的重造 中心的创建 抢占城市节点，城市副中心 项目属性 城市节点 以聚集周边乡镇为先手，打造泗泾项目核心力，与松江、九亭形成区隔，借 (9号线开通、公交枢纽站、泗泾区域老城区、别墅高档消费人群)扩张影响力。 商业牌的打造，城市新中心的创建，联动佘山、洞泾、泗泾、赵巷为泛城区， 成为一体。 轨道交通9号线——城市发展的主轴线 公交枢纽站——区域交通人流传导轴 周边别墅群——消费巨大潜力 生态居住区——山水四季，银湖别墅等大型楼盘3-5年开发 项目属性 城市节点 城市的发展主要节点 复合人群聚集地 旅游休闲集散购物中心 S-项目优势 沪杭、沪青平、嘉松、沪松围绕，大交通明显 轨道9号线ng南宫28娱乐官网，泗陈路，泗泾公交枢纽总站，小交通优越 近佘山，紧临老镇及未来新镇中心 规模与体量具有积聚效应 W-项目劣势 项目商业氛围很差，商业中心不明显 大量居住中心尚未启动，人口缺乏 商业需求薄弱，消费中间层缺乏 区域的认知度比较差 项目属性 SWOT 项目属性 SWOT O-项目机会 轨道交通引入，板块开始预热 区域周边大型商业空白点 商业业态，形态升级带来商机 区域首个启动项目，价格空间大 区域人口开始大量导入 T-项目威胁 08年销售年，宏观政策调控可能性增大 新的商业项目推出，区域消费稀释 商业运营不当，会产生多米诺骨牌效应 项目属性 SWOT 商业形态升级,建立区域商业中心 提高商业业态档次与购物环境,打造一站式休闲购物中心 契合周边旅游休闲环境,打造本区域旅游中转站 利用周边商业空白,强力填补并提升 利用轨道交通中心位置,和公交枢纽总站,打造商业集散中心 抓住人口导入,消费力提升,进行业态升级,定位升级 利有优势,抓住机会 跳出泗泾板块看泗泾,并进行泗泾升级,商圈升级 重新定义商圈,挖掘板块潜力,吸引客户 抢占城市次中心位置,建立项目核心 项目差异化,特色定位,区分竞争对手 引入大型主力店,招商优势集中爆发 创意型产品规划,提升项目商业价值 先招商,后销售,营商为王 统一经营,统一管理,统一服务 规避劣势,化解威胁 项目属性 盈利模式 商业整体持有,主要进行物业租赁,代表商业物业有西郊百联,中环百联购1. 物中心等. 2.商业部分持有,部分出售.目前市场常有方式,代表商业物业有大拇指商业 广场, 景瑞生活广场等 3.商业全部出售,力图”短.平.快”,在前几年比较采用,随着开发商注重商 业物业经营,更.看重未来商业物业价值,越来越少.代表上海国际鞋城,五金机电 城等. 建议: 采用第2种模式,持有20-30%.其余出售 3种模式 项目属性 定位方向 区域升级 泗泾板块属性 价格洼地，商业空白点 城市节点,城市次中心 成长复合CLD 概念升级 项目属性 交通枢纽 旅游文化 商业地产 CLD中心CRD概念 定位方向 Part3 项目市场定位 项目功能定位 项目市场定位 项目目标客户群定位 项目品牌塑造 项目定位 功能定位 集生活购物、时尚餐饮、休闲娱乐、文化旅游于一体 现代大型商业中心 满足泗泾周边区域新老城区的生活基本需求， 满足泗泾周边区域尤其一些高收入人群休闲娱乐需求。 是作为市区小白领过渡住居第一住所。 是来旅游泗泾，佘山旅游集散中心人群 设有大型超市、或者主力店、主题性商场及社区生活购物设施 三大特色休闲主题: 中高档餐饮, 美容健身会所,酒吧茶座KTV娱乐等 通过9号线快速到达市区,地铁上盖物业,小户型酒店式公寓 广场艺术化,举办各种文化节,节庆活动 功能定位释义 项目定位 市场定位 上海大型居住中心CLD综合配套 全面打造上海大型居住中心圈经济核心，上海城市次中心 轨道9号线标杆之作 本项目位于松江泗泾区域，是具有近佘山风景区，别墅环绕崛起区域，9号 线中心位置。建筑总面积达6万平方米，集餐饮、购物、休闲、娱乐于一体，真 正满足“一站购物、一家休闲、一天逛街”的现代消费新生活，加上其位于9 号线中心的优越位置，和对周边区域强劲的商业辐射力，该项目势必成为——上 海大型居住中心区域标志性的综合商业购物休闲广场 。 市场定位诠释 结合周边旅游资源,公交枢纽为中转总站，9号线中心,两端人流汇聚于此 旅游集散 枢纽核心 艺术营造， 广场文化，小品与雕塑 休闲文化 项目外延 一站购物、一家休闲、一天逛街。 一流，方便 综合配套 以大润发等大卖场，或者主力店为龙头知名品牌 具有品牌集合式 标杆之作 项目定位 目标客户群定位 西南规划8.3平方公里的公寓居住区。 近15万以上常住人口，3万以上流动人口。 别墅 公寓 别墅 公寓 洞泾 泗泾 / / 约1.5万 建筑面积185万平方米) 约6万(至少建筑面积200万平方米) / 在建楼盘 约1万(至少建筑面积100万平方米) / / / 2-3 内年常住人口 / / 规划用地 / 1万 2万 流动人口 3年后未来人口 常住人口 人口 周边区域近上万亩别墅用地 近5万富豪。 约5万 (建筑面积185万平方米 3. 5万 5万 交房 楼盘 老居住区 目标市场人口统计 项目定位 目标客户群定位 有企业，住高级别墅亿万富翁 自己做点生意的千万富翁 靠收房租过日子的百万富翁 企业中高层管理人员 辛苦上班的白领 当地本地人 底层打工的外来人员 中间层的扩大 目标客户趋势特征 目标客户消费特征 项目定位 目标客户群定位 城市富人 他们有钱 他们有需求，但非常强调品位格调 行事低调，并不喜欢抛头露面 他们大都有企业 他们投资意识强 工人 这里是一个驿站，生活比较节俭 他们喜欢热闹的场所 做点小生意和买卖 性价比是首选 目标客户消费特征 项目定位 目标客户群定位 外来高层白领 文化高/素质高/品味高 是居住置业者，不是投资者 生活方式，消费环境有一定的

　　他们喜欢群居，喜欢有人气的地方 有点积蓄很想投资 中间阶层大量导入，消费需求增加与提升 项目定位 目标客户群定位 周边3公里 半径人群 赵巷板块 佘山板块 洞泾板块 泗泾板块 9号线沿线居民 核心客户群 辐射客户群 边缘客户群 主要集中在泗泾和近洞泾、佘山、赵巷新老客户，有近12-20万人群，主要 是满足“一站式购物，一站式娱乐休闲”生活配套需求。 沿9号线公里以外的松江，九亭等区域的客户，主要满足是其差异化 消费和特色消费 上海城区以及外地区域客户进行旅游休闲的中枢站，以及商务人士。 目标客户区域定位 项目定位 品牌塑造 品牌塑造 打造成为上海城市节点,城市商业中心，现代化商业标杆 打造成为上海最具有潜力CLD中心的CRD 集购物、娱乐餐饮，文化时尚特色项目，又是旅游休闲中枢站 产品特性 品牌 特性 建立 文化特性 消费群体特性 品牌特性 以大卖场,主力店为龙头的中高档品牌为招商对象 采用STREET MALL设计规划 是基于街区，MALL为一体复合体，汇集MALL的聚集功能，同时又街区的导 入功能。 商业形态创新集各购物、娱乐、餐饮级休闲一体,通过设置大型百货店，文 化广场，休闲餐饮一站式服务 覆盖多层次的顾客在建筑形态上兼有长廊，广场，庭院特点 佘山旅游文化，泗泾文化古镇为呼应,打造旅游文化 项目独特广场文化(特色文化节,旅游节),与品牌文化相一致 有品位的,有思想的,有实力的,有较高素质的,有一定地位的 项目定位 品牌塑造 Part4 项目业态配比 项目业态配比依据 项目业态配比建议 有大卖场业态配比 无大卖场业态配比 项目楼层配比建议 业态配比 业态配比 地下为休闲购物街，一层为餐饮、零售，大卖场在2-4层，休闲娱乐在2 层以上 地下为及停车场，1-2层为餐饮及零售，休闲娱乐在2层以上 地下停车，底层部分零售，地上一、二层为沃尔马，三、四、五层为大型餐 饮、娱乐等设施。 零售在1-2层，餐饮1-3层，部分在大卖场以上的4-5层，大卖场2-3层， 休闲娱乐在3层以上 功能布局 C&A，pizzahot，珠宝城，第一食品商店等 唐朝、许留山、美颂巴黎ng南宫28娱乐官网、屈臣士等 尚未经营 味千拉面，屈臣士，ES，豆捞坊等 主要商家 沃尔马2.8万， 巴黎春天4.3万 大卖场1.4万 沃尔玛1.9万平方米，百安居3.6万平方米 大卖场(大润发2万平方米)，C&A 主力店 大卖场11,，餐饮，零售27,，娱乐教育15,，家居卖场13, 大卖场38,，零售11%,餐饮23,，娱乐18,，其他10, 大卖场:20,，家居大卖场40%，餐饮娱乐:30,，零售10, 餐饮30,，服饰及零售:35,，家居家电5,，大卖场20,，娱乐10, 业态构成 万达商业广场 大拇指广场 景瑞生活广场 大宁国际 项目名称 同类项目业态配比图 底层20元/平方米左右 1楼8-15元/平方米，售价50000-60000元/平方米 售价17000元/平方米 12-15元/平方米 租售价格 30-1000 10000元-30000元/平方米 50-200 50-1000 单位面积 商业租售情况 商业只租不售，写字楼整体出售 酒店不售，商业部分80,出售 住宅、LOFT写字楼及酒店式公寓出售，占30,，酒店及甲级写字楼只租不 售 可售部分为:1万平方米写字楼，2万平方米商铺，占总量20,左右 写字楼 整体出售 酒店及商业 只租不售 整体租售情况 万达商业广场 大拇指广场 绿洲中环中心 景瑞生活广场 大宁国际 项目名称 同类项目租售情况图 业态配比 业态配比 商业体量大，大卖场作为主力,聚集人流,消化面积,盘活商业. 购物,聚集娱乐是必备聚集人气拉动消费重要设施,一般在2层以上。 部分商业项目引入主力店,专业卖场,增加关联消费. 大部分持有;只租不售，或者先经营后销售,局部写字楼对外销售。 高 中 中 强 家用电器类 中 高 小 强 运动休闲类 消费适应性(适应人群):强，中，弱; 竞争激烈度:大、中、小。城市 距离度(对公共交通要求):高，中，低。价值取向(本项目价值提升):大、中、 小 小 高 中 强 服饰、配件 高 中 小 强 家居类 中 高 小 强 大型餐饮娱乐类 高 低 小 强 大卖场 价值提升 城市距离度 竞争激烈度 消费适应性 业态类型 业态配比 业态配比 业态趋向 业态配比 业态配比 56800 4828 8804 21016 6816 3976 4544 2840 3976 100.00% 9% 14% 37.00% 12.00% 7.00% 9.00% 5.00% 7.00% 合计 酒店公寓 服饰精品 生活配套 休闲娱乐 餐饮美食 次主力店 大卖场主力店 业态配比建议 有大卖场 业态配比 业态配比 业态配比建议 无大卖场 56800 4544 7952 20448 6816 4544 8520 3976 100.00% 8.00% 14.00% 36.00% 12.00% 8.00% 15.00% 7.00% 合计 酒店公寓 服饰精品 生活配套 休闲娱乐 餐饮美食 次主力店 饰品类消费频率高 吸引对象层面广 租金承受能力高 可要求展示面大 大卖场关联业态消费 常用消费 区域面积要求 区域内比较缺乏 一站式消费 强有力引导人流带动2层 特色主题消费 17

　　3,剩下面积全部为商业 方案4,部分商业,部分酒店公寓 21000平方米 21000平方米 (其中2000平米卖场入口 中型卖场 3层或以上 2层 1层 地上面积 合计 地下部分 条件 方案1,部分商业,部分公寓酒店 方案2,全部公寓酒店 21000平方米 21000平方米 56806平方米 20000平米 停车库 无大卖场 方案5,剩下面积全部为商业 方案6,部分商业,部分酒店公寓 21000平方米 21000平方米(其中4000平米卖场入口 56806平方米 20000平米卖场,20000平米停车合计28000平方米 20000平米停车,8000平米卖场 合计合计28000平方米 有大卖场 项目技术指标 占地面积为:47339.26平方米 容积率为: 1.2 建筑密度:45% 配比建议方案 产品研判 方案评比 1. 提升价格, 2.炒作卖点强 3. 去划速度快，资金回笼快 4. 每年稳定租金收益，长期收益高 5，前期时间较长 税前总利润137814050.74.元(不含租金收益) 总成本703381043.66元 投资利税率26.24% 成本利润率13.13% 大卖场租金收益500万/年,年2%递增 有大卖场,3层以上面积调整为: 局部为小高层酒店公寓(面积同上) 其余局部3层:商业面积为6800平方米. 方案6 提升价格, 炒作卖点强 3楼商铺面积大，抗性较大 每年稳定租金收益，长期收益高 前期时间较长 税前总利润147095908.16 元(不含租金收益) 总成本706085421.04 元 投资利税率27.55% 成本利润率13.96% 大卖场租金收益500万/年,年2%递增 有大卖场,3层全部为商业 面积为14800平方米 方案5 1. 提升价格, 2.炒作卖点强 3. 成本投入较大型卖场少 4(销售周期较短，可以快速回笼资金 5(每年有一定稳定收益， 税前总利润186426884.25 元 总成本673230420.15 元 投资利税率34.79% 成本利润率18.55% 中型卖场租金收益200万/年,2%递增 中型卖场,3层以上面积调整为: 局部为小高层酒店公寓(面积同上) 其余局部3层:商业面积为6800平方米. 方案4 1. 提升价格, 2.炒作卖点强 3.成本投入较大型卖场少 4(3层的商业去化难度较大 5(每年有一定稳定收益， 税前总利润195742447.42 元(不含租金收益) 总成本67595788

　　98.58 元 投资利税率36.13% 成本利润率19.40% /年,2%递增 中型卖场租金收益200万 中型卖场,3层全部为商业 面积为14800平方米 方案3 商铺去化速度快 公寓酒店部分抗型较小，但是由于体量较大，可能会延长销售时间 2(若公寓式酒店去化快，可以快速回笼资金 税前总利润137735024.38 元 总成本568714340.42 元 投资利税率31.13% 成本利润率16.23% 1-2层全部商业，3层以上14800平方米 全部为公寓式酒店。 方案2 增加公寓酒店，品种丰富 去化速度比较快,公寓酒店抗型较小 若3层的商业能够快速去化，可以快速回笼资金 税前总利润141408556.71 元 总成本568449216.09 元 投资利税率31.82% 成本利润率16.67% 局部为小高层公寓酒店: -主力面积45平方米,总180套 -总面积为8000平方米 其余局部3层:商业面积为6800平方米. 方案1 评级 利润于总成本 说明 比较 产品研判 体量配比建议 评定标准说明 最低 低 中 中高 高 最高 高 最高 中高 中 最低 低 招商难度(高低) 最快 中快 快 中 低 低 销售速度(快慢) 高 中 低 成本高低(高低) 高 中 低 长期租金收益 低 高 中 现时利润高低 (高低) (不含卖场租金) 方案6 方案5 方案4 方案3 方案2 方案1 大卖场 (地下20000平方米卖场, 地上1层4000平方米入口) 中型大卖场 (地下8000平方米卖场, 地上1层2000平方米入口) 无大卖场 类项 最低 低 中 中快 快 最快 结论: 若不考虑招商难度，方案6为首选，其次是方案4。 根据实际找商进程，引入大型、中型卖场短期有一定难度，若09年10月须 交房，方案设计工作必须在11月底完成，考虑到引入中型卖场设计方案与无大 卖场设计可以相互转换，方案4是首选。 建议: 按照方案4进行规划设计，视招商情况进行调整 Part6 项目案名及其他 项目案名建议 项目招商计划表 项目销售计划表 CLD中心CRD 项目整盘概念 上海大型居住区CLD经济圈 商业引擎 CLD中心的CRD 商业(本案) 人口(导入) 交通(枢纽) 成长性复合CLD 推广案名 9号中心商业广场 传达是地铁9号线地铁上盖物业. 传达项目位置为中心, 体现项目气势. 三湘祥腾 ? 商业广场 (中心广场、生活广场) 项目名与公司名品牌互动 来福商业广场 金九生活广场 好世生活广场 沪南商业广场 喜福汇商业广场 九隆商业广场 喜庆类 地理位置类 补充 推广概念与主题 项目口号及定位 品牌口号 上海最具成长性复合CLD.1号商业 品牌定位 成长性复合CLD中心CRD 招商进度计划表 开业 装修 正式签约 重点招商活动 万千商户包装 品牌签约造势 主力店造势 散户招商 招商单片 招商楼书制作 租金等确定 次主力品牌招商 业态确定 主力店确定 招商方案确定 1 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 12 11 10 2010 2009年 2008年 2007年 销售进度计划表 交房 尾盘 继销期 强销 开盘 蓄水 阶段广告方案 项目入市营销执行方案 售楼处 现场包装(围墙) 项目总体策略 项目方案设计 项目定位 1 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 12 11 10 2010 2009年 2008年 2007年 END THANK YOU

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